Le dépôt de garantie est remis par le locataire au propriétaire le jour où il s’installe dans le logement, puis il est rendu par le propriétaire lorsque le locataire quitte le logement. Entre ces deux dates, que devient la somme en question ?
Le dépôt de garantie est un élément important dans la confiance entretenue entre le locataire d’un logement et son propriétaire bailleur. Il permet à ce dernier de garder un levier financier en cas de dégradations causées par le locataire.De nombreuses questions se posent sur la manière dont est effectué le versement du dépôt de garantie au propriétaire bailleur et à la façon dont celui-ci doit conserver la somme. D’autres questions surviennent lorsque le locataire quitte le logement, sur la restitution de la somme et la partie que le propriétaire bailleur est autorisé à conserver.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme remise par le locataire à son propriétaire bailleur lors de la signature du contrat de location (également appelé bail). Cette somme, qui représente un ou deux mois de loyer selon les cas, est destinée à être rendue, toute ou en partie, au locataire lorsqu’il quittera le logement. Le montant restitué dépendra de l’état des lieux de sortie et de la somme estimée pour effectuer les travaux de réparations en cas de dégradation.
On emploie souvent à tort le terme de caution, ou chèque de caution, pour désigner le dépôt de garantie. La caution désigne plutôt les garanties que donne le locataire à son propriétaire bailleur, notamment l’utilisation d’un garant. Le terme de caution est d’ailleurs tout aussi souvent utilisé pour désigner le garant, ce qui est source de confusion. C’est pourquoi on préférera s’en tenir au terme de dépôt de garantie.
Dans quels cas le dépôt de garantie ne peut pas être demandé ?
Le dépôt de garantie est demandé le jour de la signature du bail par le propriétaire bailleur ou l’agence immobilière le cas échéant. Il s’agit généralement du jour où le locataire s’installe dans le logement, après avoir dressé l’état des lieux d’entrée avec le propriétaire bailleur ou son représentant. On nomme également cette journée comme celle de la remise des clés.
Le propriétaire bailleur ou l’agence peut exiger un dépôt de garantie à un locataire dans de nombreuses situations, sauf si la location passe par le bail mobilité. Ce contrat de location court (de un à dix mois) non reconductible est cautionné par la garantie visale. Il a été mis en place pour permettre l’accès au logement aux personnes en situation de mobilité, et notamment pour leur éviter trop de frais d’installation. Raison pour laquelle le dépôt de garantie a été exclu.
Le dépôt de garantie ne peut pas être demandé non plus dans le cas où les loyers sont réglés par trimestres (au lieu d’un règlement mensuel). La somme à débourser d’entrée étant importante, le dépôt de garantie s’avère superflu.
Faut-il renouveler le dépôt de garantie lorsqu’un bail est reconduit ?
Le dépôt de garantie que la locataire a versé au propriétaire bailleur ou à l’agent immobilier le jour de la remise des clés reste immuable durant toute la durée de l’occupation du logement. La somme reste donc aux mains du propriétaire bailleur lors de la reconduction du bail. La loi n’autorise pas le propriétaire bailleur à demander une somme supplémentaire même si les loyers ont augmenté depuis le premier jour de la location.
Le dépôt de garantie en location peut-il être encaissé ?
Le dépôt de garantie est généralement versé par le locataire au propriétaire bailleur ou à l’agence immobilière sous la forme d’un chèque. Aujourd’hui, le virement est beaucoup plus utilisé. Le locataire a également la possibilité de faire un versement en espèces, à la suite de quoi le propriétaire bailleur ou l’agence immobilière doit produire un reçu.
S’il s’agit d’un chèque ou d’espèces, le propriétaire bailleur peut encaisser le montant du dépôt de garantie sur un compte courant. Par contre, la loi ne l’autorise pas à produire des intérêts sur cette somme. Le chèque doit être encaissé dans les six mois qui suivent la date d’émission.
Quand le dépôt de garantie est-il restitué ?
Le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire bailleur au locataire lorsque ce dernier quitte le logement. Le montant rendu est évalué en fonction de l’état des lieux de sortie. Si celui-ci mentionne des dégradations, le propriétaire bailleur peut conserver une somme correspondant au coût estimé des travaux de réparations.
Dépôt de garantie et travaux de réparations
Ce n’est bien entendu pas le propriétaire bailleur qui estime à la louche le montant des travaux à effectuer. Lorsque des dégradations sont reconnues, le propriétaire bailleur demande des devis à des professionnels. Il présente ensuite, par lettre recommandée, le meilleur devis au locataire pour justifier la somme à prélever sur le dépôt de garantie.
Dépôt de garantie et loyers impayés
Le propriétaire bailleur peut également conserver tout ou partie du dépôt de garantie dans le cas où le locataire est redevable de loyers impayés ou en retard. Le locataire en partance ne doit toutefois pas justifier le non paiement de ses derniers loyers par le dépôt de garantie. Tout non paiement de loyer qui n’a pas été autorisé par le tribunal reste en dehors de la loi.
Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?
Le propriétaire bailleur dispose d’un délai d’un mois, à partir de la date de départ du locataire, pour rendre la partie du dépôt de garantie qu’il doit. Ce délai est allongé d’un mois supplémentaire dans le cas de dégradation, afin de laisser le temps à la procédure des devis.
Si le propriétaire bailleur dépasse le délai imparti, le locataire est en droit de mettre le propriétaire bailleur en demeure, par une lettre recommandée avec accusé de réception, et de lui demander, pour chaque mois de retard, une indemnité équivalente à 10% du loyer hors charge.
Le locataire doit veiller à ce qu’il ait bien communiqué sa nouvelle adresse et ses coordonnées à son ancien propriétaire bailleur.
En cas de litige, le locataire ou le propriétaire bailleur doivent s’adresser à la CDC, commission départementale de conciliation, ou à un conciliateur de justice. Ce sera ensuite au juge des contentieux de la protection de prendre le relais si la conciliation a échoué.
